Assinar um contrato de financiamento sem planejamento pode gerar dívidas inesperadas e comprometer seu futuro financeiro.

Em 2025, o setor habitacional brasileiro passou por reformas importantes, abrindo espaço para novas oportunidades e exigindo mais preparo de quem busca a casa própria.

Novas condições e limites em 2025

O novo modelo do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) elevou o Valor máximo do imóvel financiado para R$ 2,25 milhões, ampliando o acesso a imóveis de alto padrão.

Além disso, a iniciativa liberou cerca de R$ 111 bilhões em crédito, gerando um forte estímulo ao setor da construção e estimulando a economia local nos principais centros urbanos.

As principais mudanças incluem:

• Financiamento de até 80% do valor do imóvel
• Taxa de juros limitada a 12% ao ano
• Uso do FGTS na entrada ou amortização
• Prazo de pagamento de até 35 anos para residenciais
• Linhas específicas para imóveis comerciais com prazo de até 30 anos

Comparado a 2024, o novo limite de crédito reduz a necessidade de grandes entradas e facilita negociações para quem já possui histórico de poupança ou saldo em conta.

Principais taxas e custos extras

Além da parcela mensal, o comprador deve considerar diversas despesas que aumentam o valor final do imóvel. Entre elas, destacam-se:

• Taxa de avaliação do imóvel – varia entre R$ 2.000 e R$ 3.100, cobrada no início ou incorporada ao saldo devedor.
• Taxa administrativa mensal – em torno de R$ 25, cobrada ao longo de todo o prazo.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) – 2% a 3% do valor, dependendo do município.
• Registro cartorial – de 0,3% a 1,3% sobre o valor do bem, mais custos de escritura.

Para entender o impacto real dessas despesas, calcule sempre o custo efetivo total (CET), que reúne juros e encargos.

Somando todas as taxas, as despesas extras podem ficar entre 4% e 10% do valor do imóvel, alcançando 15% em situações mais complexas.

Passo a passo para contratar seu financiamento

Seguir cada etapa de forma organizada ajuda a evitar atrasos e aumenta as chances de aprovação rápida.

• Planejamento financeiro: avalie renda, despesas e possíveis imprevistos
• Pesquisa de ofertas: simule cenários em diferentes bancos e compare condições
• Documentação: reúna comprovantes de renda, Imposto de Renda, identidade e comprovante de residência
• Avaliação do imóvel: realizada por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco
• Análise de crédito: o banco verifica a capacidade de pagamento e histórico financeiro
• Contratação de seguros: contratação de seguro de morte, invalidez e danos ao imóvel
• Pagamento de ITBI e registro: quitação do imposto e registro em cartório
• Liberação dos recursos: o valor é liberado ao vendedor e as parcelas começam a ser cobradas

Em geral, esse processo pode levar de 30 a 60 dias, dependendo da instituição e do cumprimento de todas as exigências.

Dicas para economizar e se proteger

Algumas atitudes simples fazem grande diferença no custo final do financiamento:

• Simule sempre o custo efetivo total em simuladores oficiais de cada banco
• Negocie taxas e avalie contratar seguros fora do pacote bancário
• reservar entre 5% e 7% do valor do imóvel para despesas não financiáveis
• Leia atentamente cada cláusula do contrato para entender direitos e obrigações

Essas práticas minimizam surpresas e tornam a jornada até a casa própria mais tranquila e segura.

Aproveitando o FGTS a seu favor

O FGTS é uma das principais fontes de recursos para quem financia imóvel pelo SFH. Ele pode ser utilizado como entrada, para amortizar ou quitar parte da dívida.

Para isso, o comprador deve ter conta vinculada por no mínimo três anos, não possuir outro imóvel no município de compra e atender às regras específicas do banco.

Ao usar o FGTS, é possível reduzir o saldo devedor e encurtar o prazo de pagamento, além de diminuir o valor das parcelas mensais.

Riscos e cuidados finais

Manter o comprometimento de renda de 30% ajuda a equilibrar o orçamento, mas imprevistos podem ocorrer, como demissão ou mudanças familiares.

Em caso de atraso superior a 90 dias, o imóvel pode ser levado a leilão, gerando custos adicionais e possíveis perdas de valor.

Por isso, mantenha uma reserva de emergência correspondente a seis meses de parcelas e negocie alternativas de refinanciamento ou carência em situações de crise.

Perspectivas do mercado e alternativas

Com a Selic ainda acima dos juros imobiliários, o crédito pode ser mais vantajoso que outras modalidades de empréstimo. A possibilidade de destinar 100% dos depósitos de poupança ao financiamento deve aumentar a concorrência entre bancos, reduzindo taxas.

Para imóveis acima de R$ 2,25 milhões ou comerciais, existem linhas fora do SFH com até 90% de financiamento, porém com juros superiores a 12% ao ano. Avalie essas opções se precisar de mais flexibilidade.

Entender cada etapa e prever todas as despesas antes de assinar garante uma experiência mais segura e planejada rumo à casa própria.